税金対策で悩んでいる家主

家主にとって厄介な「税金」


家賃はあがってるのに
収入が増えない


税金が
毎年増えている?


節税対策の方法が
具体的にわからない


利回りを
更によくしたい!

悩みを解決する第一歩は、
「税金」について考えること

01築年数が経つごとに税金の納税額は増えていく

不動産の税金は、専門知識をもとにした「コンサルティング」が大切です。

まずはお気軽にご相談下さい。

02築年数が経つごとにキャッシュフローは悪化する

築年数が進むと、新築時に比べ減価償却費の減少により、経費が少なくなり納税額が増えていきます。合わせて空室が増えることで、家賃の減額によるキャッシュフローの悪化が家主様の大きな悩みとなっていきます。

満室になっても必ず起こる
「デッドクロス現象」の対策が必要です。

デッドクロス現象とは?

不動産の賃貸経営にとって「減価償却費」の理解は大切です。実際にお金は出ていかなくても経費にできる減価償却費は、築年数が新しいほど額は多く、築年数とともに減少していきます。一方で、当初借入金として発生した返済のうち、元本返済分は経費にすることはできません。この一方が減少していく放物線と、上昇していく放物線(右図参照)が交差し、逆転してしまうキャッシュポイントが存在します。

このクロスするポイントがデッドクロスで、デッドクロスが発生することを「デッドクロス現象」といいます。これを放っておくと、減価償却費の減少にともない所得税の申告額が増加し、家主様のキャッシュフローが悪化します。早めに、「現金を生み出す」長期的な工夫が不可欠です。

このデッドクロスは、返済ローンが元利均等返済であれば、およそどのような物件でも築10年から15年前後で訪れることになります。元金均等返済はより早期に訪れることが特徴で、築後平均7年でこのデッドクロス現象が訪れることになります。

「資金を稼ぎ出す」ことが重要です!

ほとんどの家主様によって、賃貸アパート購入の大半は銀行など金融機関からの融資が原資となります。そのため、満室になっていても必ずデッドクロス現象は発生します。そこで、事業開始直後から「内部留保を貯める」「キャッシュフローを管理する」などのコンサルティングは必要です。空室などの機会損失をなくすことはもちろん、減少する前のタイミングで家賃をアップさせることが大切です。家賃アップにはハードやソフト面での付加価値アップが必要ですが、最低でも「家賃が下がらないような工夫」をする必要があります。

ここで、通常の「修繕費」では、
家主様のキャッシュフローが悪化し続けることになります。

必要以上な工事により物件に新たな資産価値が付く

なぜなら

入居率低下に伴い家賃を下げる事で収入の減少

「リノリース」が解決します!

キーワードは
再生

老朽化と修繕工事

デッドクロスによる資金繰り悪化を回避するため、老朽化した物件を単年度償却の修繕工事で再生する。課税対象額を下げて賢く節約しましょう!

新たな資産を生まない再生術「リノリースCLUB表層イノベーション」とは?

市場のニーズを的確に捉えたお部屋のデザインで、入居率アップを実現します。さらに表層イノベーションのため、単年度償却の修繕がキャッシュフローの「節約」になります。デッドクロスを根本的に解決することで、賃貸経営を「再生」します。

POINT01不動産所得を下げることにより、納税額を下げることができます。

POINT02修繕費としての会計処理が可能です。

まずはお気軽にご相談下さい。
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